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如何理解政治局會議對房地產市場健康發展的要求?

發布時間:2019-08-14 01:07  來源:網絡整理  編輯:東莞報業網小編  

2019年7月30日,中央政治局會議再次提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”,并強調落實房地產長效管理機制,首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。應如何理解政治局會議對于房地產市場健康發展的精神?房地產調控不是壓制房地產市場的發展,而是使房地產市場發展相對可控,與整體經濟發展水平相適應,供給和需求相協調。長期來看,這也將促進我國經濟的健康持續發展。

    如何理解房地產市場健康發展

本次政治局會議重申“房住不炒”的定位。而早在上年末全國住房城鄉建設工作會議上,住建部有關負責人就表示,對2019年房地產市場將以“穩地價、穩房價、穩預期”為目標,促進房地產市場平穩健康發展。因此,“穩”是房地產市場健康發展的重要評判標準。也就是說,房地產市場穩定與否要從地價、房價、預期以及影響這三者的因素來判斷。

筆者曾在今年4月撰文,提出要警惕新一輪房價上漲。當時,從房價變動趨勢看,房地產市場出現了回暖跡象。我們認為,為了我國房地產市場持續健康發展,必須堅持房地產調控不動搖,鞏固得來不易的調控成果,絕不能半途而廢、重蹈覆轍。隨著中央政治局4月19日召開會議,強調“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”,房地產市場已明顯降溫。6月份,一、二、三線城市新建商品住宅價格同比分別增長4.4%、11.4%和10.9%,增速已分別較4月的高點回落0.3、0.9和0.4個百分點。

經濟穩定發展與房地產市場健康運行二者是統一的、一致的。一段時間以來,我國房地產業利潤高于其它實體經濟,堅持調控有利于使房地產業的利潤逐步接近其它行業,資金更多地流向其它實體經濟,而經濟的發展也將促進居民收入的增長。因此,我國在控制房地產業的同時,通過振興實體經濟,不斷提高居民收入水平,不斷縮小房價收入比,這將使我國避免美國、日本等地曾經發生過的房價暴跌式調整,也將創造房地產平穩發展的歷史奇跡。

此外,房地產市場健康平穩發展,對經濟增長也具有帶動作用。按照廣義房地產業增加值對GDP的貢獻來測算,我國目前房地產的貢獻率比較高,仍然是經濟平穩運行的重要組成部分。即使是經歷過房價泡沫破滅的日本,房地產對其經濟的貢獻率也依然較高,在13.5%左右,而美國約為14.5%。

    房地產投資合理增長是房地產市場健康發展的基本條件

本次政治局會議提出當前我國經濟發展面臨新的風險挑戰。2019年上半年GDP累計同比增速為6.3%,其中一季度增速為6.4%,二季度為6.2%。從上半年消費、投資和凈出口看,三者對GDP的拉動分別為3.8、1.2和1.3個百分點。

制造業投資、基礎設施投資和房地產投資是固定資產投資的三大主要組成部分,合計占比超過80%。從2019年上半年投資增長情況來看,制造業投資增速為3%(1-5月份為2.7%),基礎設施投資增速為2.95%(1-5月為2.6%),邊際上均出現改善,而房地產業投資增速為10.9%(1-5月為11.2%)。盡管制造業投資和基建投資已有所回升,但未來可能面臨著要對沖房地產投資下行的問題。

房地產投資主要包括建安工程部分和土地購置。在理論上房地產投資的下降會導致新開工、施工及土地購置的下降。住宅新開工面積6月份增速較5月份下降0.9個百分點,

住宅施工面積和土地購置費的增速也分別下降0.1和3個百分點。如果房地產市場投資繼續下行,將會造成土地購置減少,新開工面積及施工面積下降,最終的結果就是房地產市場供應量的下降。

如何理解政治局會議對房地產市場健康發展的要求?

房地產市場投資與庫存之間存在較強的關聯。通過交叉相關量化分析,可以看出房地產市場庫存滯后于房地產開發投資1.5-2年左右的時間。也就是說房地產開發投資的下行在1.5-2年后將會導致低庫存情況的出現。

如何理解政治局會議對房地產市場健康發展的要求?

房地產開發投資與商品房待售面積之間的關系。

2019年6月份我國商品房和商品住宅的庫存面積為5.02、2.32億平米,均低于2014年同期調控開始放松時的水平(商品房和住宅庫存面積分別為5.44、3.59億平米)。整體看來,調控政策已有較長時間沒有繼續加強,這表明調控政策已經基本達到目標,當前市場投機需求基本得到遏制,剛需和改善已經成為需求主體。在這種情況下,商品住宅庫存仍持續下降或可以表明當前我國居民的合理居住需求可能大于實際供給。如果當前的供需格局不改變,商品住宅庫存可能會持續下降。對比2014年6月,我國當時商品住宅的去化周期為5.07個月(按6個月移動平均月度銷量計算,下同),2019年6月已經下降為2.11個月。央行在今年7月發布的《中國區域金融運行報告》中指出,房價上漲所導致的居民杠桿率每上升1個百分點,社會消費品零售總額增速就下降0.3個百分點。合理的房地產開發的投資增加是扭轉短期供需格局和穩定預期的有效措施,短期房地產市場的穩定是長期穩定的基礎。

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