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地產活力回升,龍頭房企有動作

發布時間:2019-04-17 18:56  來源:未知  編輯:東莞報業網3  
地產活力回升,龍頭房企有動作

縱觀全球,各行各業都有一個逃不開的周期規律,它不以人的意志為轉移,客觀存在。在所有的經濟周期規律中,房地產周期又稱為“周期之母”。

2018年,中國地產號稱迎來了凜冬時期。不過就在近日,這個周期之母又出現了復蘇跡象。

智通財經APP了解到,2019年3月30大中城市商品房成交面積1527.84萬平方米,同比增速20.40%,增速回升至2016年10月來最高,成交回暖跡象明顯。其中,一、二、三線城市成交面積分別為343.95、694.05、489.84萬平方米,同比增速61.81%、5.2%、23.48%,一線城市成交增長最為突出。

 

地產活力回升,龍頭房企起舞恰當時

 

 

從房企銷售情況來看的話,Top100房企3月銷售額增速環比增長62.8%,同比增長23.3%,逆轉一、二月份的頹勢,帶動一季度整體銷售額增速回升至10.6%。

此外,3月26城市商品房推盤面積為1571萬方,環比上升67.0%,同比增速達25.2%,1-3月累計同比上升3.9%,增速由前兩月的下滑轉增長。對應商品房庫存環比下降1.0%,去化周期下行至18.5個月。

房價方面,3月百城房價平均數為14759元/平,環比上升0.24%,增速較2月擴大0.14個百分點,增幅創17年4月以來新高。

 

地產活力回升,龍頭房企起舞恰當時

 

 

積極的銷售不再是只為加速資金回籠,因為土地市場交易也在明顯改善。

智通財經APP了解到,3月市場整體出現回暖跡象,溢價率回升。300城市宅地推出、成交面積分別為6059萬平米、5191萬平米,環比增長15%、32%,同比下滑32%、35%,最終出讓金達到了2466億元,環比增長41%,同比小幅下滑2%。與銷售形勢同樣的是一二線城市最為突出,出讓金85%、45%的同比增速,大幅好于三、四線城市。

當月樓面均價為4751元/平米,平均溢價率23.7%,較2月增長13.2個百分點,與去年同期相比增長2.0個百分點。

宅地供需雖然在高基數下出現下滑,但樓面價同環比均回升,而且23.7%的溢價率,是18年下半年以來最高水平,流拍率則繼續下行至3.5%,創出2017年四季度以來的新低。

而根據最新數據來看,拿地積極態勢還在加劇。4月份前兩周,100城土地成交面積環比增加55.2%,成交總價環比增加84.3%。其中一線城市雙周成交面積環比增加318.9%,雙周成交總價環比增加231.3%。

地產積極復蘇的背后,要歸功于資金、政策雙重利好刺激。

雙管齊下,改善有望持續

首先是資金環境,正在持續向好。智通財經APP了解到,3月35個重點城市533家銀行首套房貸款利率為5.56%,相當于基準利率4.90%上浮13.5%,環比上月下降7bp,降幅較上月擴大4bp,首套房貸利率自18年12月以來,已是連續四月下降,按揭貸方面流動性繼續邊際改善。

與此同時,一季度居民中長期貸款增加1.38萬億元,3月單月增加0.46萬億,同比增長23.4%,增速創近2年來新高,之后地產行業利率成本改善有明顯預期。

其次是政策端,2019新型城鎮化建設重點任務已公布,大城市落戶限制有望進一步放開,利好都市圈內二三線城市人口流入。

發改委要求城區常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市應當全面取消落戶限制;城區常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市應當放開放寬落戶條件,符合要求的主要為都市圈內二三線城市,長期看人口流動放寬,城市自身競爭力重要性愈發凸顯。

隨著戶籍制度覆蓋范圍的進一步拓展,新型城鎮化不斷推進,大量人口將涌入一二線城市,購房門檻的降低有望加速住宅需求的釋放,對未來房企銷售形成較穩定的支撐。

行業環境改善明顯,龍頭房企仍具備關注價值。

房企未來,還得看向龍頭

2019年一季度房企業績分化,并不影響全年確定性。截至目前40多家房企公布一季度業績預告,超過半數預減或虧損,但考慮到房企結算存在周期性,三四季度結算收入及利潤占比較大,一季報分化無需過度擔憂。

相對全年來看,房企結算主要為2016到2018上半年高毛利的銷售項目,因此全年利潤率還有較大可能的提升。

集中度進一步提升,未來仍看龍頭起舞。根據克而瑞數據,2019年1-3月Top100房企累計實現銷售額2.11萬億元,同比增長8.2%,增速遠高于行業平均增速,行業集中度提升邏輯不變。

其中Top10房企增速1.3%,Top11-30房企增速9.4%,Top31-50房企增速21.6%。未來像碧桂園(02007)、中國恒大(03333)、融創中國(01918)等一線龍頭或許更注重盈利質量的提升,旭輝控股集團(00884)、世茂房地產(00813)、融信中國(03301)等二三線房企成長性會更強。

截止目前,香港內房股板塊指數已經較前期底點有近47.2%的漲幅,未來在調控政策邊際放松,“一城一策”深化落地,土地市場回暖,一線城市成交提速的情況下,龍頭房企股價有望進一步抬升。

 

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